Începerea unei construcții presupune mai mult decât pregătirea proiectului și alegerea echipei de execuție. Înainte de demararea lucrărilor este important să fie stabilit ce procedură se aplică investiției, ce documente sunt necesare și dacă proiectul poate fi realizat în baza autorizației de construire, a notificării sau fără aceste formalități.
Noul Cod al Urbanismului aduce modificări importante în modul de autorizare a unor categorii de lucrări și introduce reguli noi privind notificarea, regularizarea construcțiilor și modificarea proiectelor deja autorizate. În același timp, certificatul de urbanism și autorizația de construire își păstrează rolul pentru numeroase investiții.
O analiză făcută înainte de începerea proiectului poate preveni întârzieri, costuri suplimentare și refacerea documentației. În acest articol explicăm ce verificări sunt recomandate și cum influențează Noul Cod al Urbanismului etapele pe care trebuie să le parcurgi înainte de începerea lucrărilor.
Primul pas: stabilește ce procedură se aplică proiectului
Înainte de întocmirea documentației, este esențial să afli dacă proiectul tău necesită autorizație de construire sau dacă poate urma o procedură simplificată.
În funcție de caracteristicile investiției, Noul Cod al Urbanismului prevede trei posibilități:
– lucrări pentru care este obligatorie autorizația de construire;
– lucrări care pot fi executate în baza unei notificări;
– lucrări care pot fi realizate fără autorizație și fără notificare, în cazurile expres prevăzute de lege.
Încadrarea nu se stabilește doar în funcție de dimensiunea construcției. Contează tipul intervenției, amplasamentul imobilului, reglementările urbanistice și particularitățile proiectului.
Ce documente trebuie pregătite înainte de începerea lucrărilor?
Pentru investițiile care necesită autorizație de construire, procedura începe, de regulă, cu obținerea certificatului de urbanism.
În funcție de specificul proiectului, pot fi necesare:
– certificatul de urbanism;
– avize și acorduri emise de autoritățile competente;
– studii de specialitate;
– documentația tehnică pentru autorizare;
– alte documente prevăzute de legislația aplicabilă.
Dacă proiectul se încadrează în procedura notificării, cerințele administrative sunt simplificate, însă rămâne necesară întocmirea unui proiect tehnic cu conținut simplificat și respectarea tuturor condițiilor prevăzute de lege.
Cum schimbă notificarea modul în care sunt autorizate anumite lucrări?
Notificarea reprezintă una dintre principalele noutăți aduse de Noul Cod al Urbanismului și se aplică doar anumitor categorii de lucrări.
Aceasta nu înlocuiește autorizația de construire pentru toate proiectele și nu elimină obligația respectării normelor tehnice sau urbanistice. Rolul notificării este de a simplifica procedura administrativă în cazurile expres prevăzute de lege.
În partea a doua vom detalia ce lucrări pot fi realizate prin notificare, în ce condiții poate fi construită o locuință unifamilială de până la 150 mp și ce reguli speciale se aplică în zonele construite protejate.
Ce lucrări pot fi realizate prin notificare?
Nu toate proiectele necesită parcurgerea procedurii clasice de autorizare. Noul Cod al Urbanismului introduce posibilitatea executării anumitor lucrări în baza unei notificări, însă numai în condițiile expres prevăzute de lege.
Scopul acestei proceduri este simplificarea etapelor administrative pentru anumite intervenții, fără a elimina obligația respectării cerințelor tehnice și urbanistice.
În funcție de caracteristicile proiectului, notificarea poate fi utilizată, printre altele, pentru:
– închiderea unitară a logiilor și balcoanelor din locuințele colective;
– modificarea compartimentărilor interioare care nu afectează structura de rezistență;
– anumite lucrări de renovare și reabilitare energetică;
– înlocuirea sau reconfigurarea acoperișului în limitele stabilite de Cod;
– amenajarea unei mansarde într-un pod existent;
– anumite construcții auxiliare aferente locuințelor unifamiliale din mediul rural, precum garaje, pergole, terase acoperite, bucătării de vară sau grupuri sanitare;
– reconstruirea unor împrejmuiri prin înlocuirea celor existente.
Încadrarea unei lucrări în această procedură trebuie verificată înainte de începerea investiției. Faptul că o intervenție apare în lista prevăzută de Cod nu este suficient dacă nu sunt îndeplinite și celelalte condiții legale.
Poți construi o locuință doar în baza notificării?
Aceasta este una dintre cele mai frecvente întrebări generate de noile reglementări.
Răspunsul este afirmativ, însă doar într-o situație bine definită. Noul Cod al Urbanismului permite utilizarea notificării pentru construirea unei singure locuințe unifamiliale în mediul rural, pe un teren intravilan, cu lot și acces propriu, dacă sunt respectate toate condițiile impuse de lege.
Printre acestea se numără suprafața desfășurată de maximum 150 mp, regimul de înălțime admis, amplasarea în afara zonelor construite protejate și respectarea regulamentului local de urbanism.
Așadar, suprafața construcției este doar unul dintre criteriile analizate. Procedura poate fi aplicată numai dacă sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de Cod.
Ce trebuie verificat dacă imobilul este într-o zonă protejată?
În cazul construcțiilor amplasate în zone construite protejate sau în zonele de protecție ale monumentelor istorice, analiza proiectului trebuie făcută cu și mai multă atenție.
Noul Cod al Urbanismului permite executarea anumitor lucrări prin notificare și în aceste zone, însă stabilește condiții suplimentare privind protejarea patrimoniului și obținerea acordurilor necesare.
În funcție de situația concretă, pot fi avute în vedere:
– lucrări de întreținere și reparații care nu modifică volumul sau aspectul construcției;
– reparații ale finisajelor exterioare, cu păstrarea materialelor și culorilor existente;
– înlocuirea tâmplăriei fără modificarea golurilor;
– reparații interioare, înlocuirea pardoselilor și intervenții asupra instalațiilor;
– anumite lucrări la acoperișuri, împrejmuiri și compartimentări nestructurale.
Înainte de pregătirea documentației este recomandată verificarea regimului juridic al imobilului și a restricțiilor aplicabile, deoarece acestea pot influența procedura care trebuie urmată.
Ce se întâmplă după depunerea notificării?
Depunerea notificării nu înseamnă că lucrările pot începe automat.
Autoritatea competentă verifică documentația și stabilește dacă proiectul respectă condițiile prevăzute de lege. Dacă sunt necesare completări, acestea trebuie depuse înainte de continuarea procedurii. În situația în care investiția nu se încadrează în regimul notificării, va fi necesară obținerea autorizației de construire.
De aceea, una dintre cele mai importante etape rămâne verificarea proiectului înainte de depunerea documentației. O analiză făcută la timp poate evita întârzieri, costuri suplimentare și reluarea procedurii administrative.
Ce faci dacă proiectul se modifică după obținerea autorizației?
În timpul executării lucrărilor pot apărea situații în care beneficiarul dorește modificarea proiectului inițial. Totuși, aceste schimbări nu pot fi tratate ca simple ajustări de execuție.
Dacă modificările influențează soluția pentru care a fost emisă autorizația de construire, poate fi necesară solicitarea unei autorizații de modificare înainte de continuarea lucrărilor. În funcție de amploarea schimbărilor, pot fi necesare și actualizarea documentației tehnice sau reluarea unor etape ale procedurii de autorizare.
Din acest motiv, orice modificare importantă ar trebui analizată înainte de a fi pusă în practică, pentru a evita apariția unor neconformități sau întârzieri în desfășurarea proiectului.
Ai executat deja lucrări? Ce trebuie să știi despre regularizare
Noul Cod al Urbanismului introduce un cadru mai clar pentru regularizarea anumitor construcții realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației emise.
Procedura nu reprezintă o modalitate de legalizare automată a tuturor construcțiilor. Posibilitatea obținerii autorizației de regularizare depinde de categoria construcției, de respectarea condițiilor prevăzute de lege și de rezultatul verificărilor urbanistice și tehnice.
În anumite situații, procedura poate fi aplicată pentru unele locuințe unifamiliale cu suprafață desfășurată de până la 150 mp, anumite anexe gospodărești și închideri de balcoane, dacă sunt îndeplinite cerințele stabilite de Cod.
Înainte de inițierea demersurilor este recomandată o analiză a situației existente și a documentației disponibile.
Ce înseamnă perioada tranzitorie de un an?
Pe lângă regimul permanent al regularizării, Noul Cod al Urbanismului introduce și o perioadă tranzitorie de maximum un an de la intrarea sa în vigoare.
În acest interval, procedura poate fi aplicată și unor categorii de construcții care, ulterior, nu vor mai beneficia de această posibilitate. Totuși, această prevedere nu elimină condițiile impuse de lege și nu garantează aprobarea solicitării.
Conformitatea urbanistică, respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții și plata taxelor aplicabile rămân condiții obligatorii pentru emiterea autorizației de regularizare.
Dacă există lucrări executate fără autorizație sau diferit față de proiectul aprobat, este recomandat ca situația să fie verificată cât mai curând.
Există și lucrări care pot fi executate fără autorizație și fără notificare?
Da. Noul Cod al Urbanismului stabilește și anumite intervenții pentru care nu este necesară nici autorizația de construire, nici notificarea.
În această categorie pot intra anumite lucrări de întreținere, reparații curente, înlocuirea finisajelor sau alte intervenții care nu afectează elementele pentru care legislația impune autorizarea.
Chiar și în lipsa acestor formalități, proprietarul trebuie să respecte reglementările urbanistice, normele privind calitatea în construcții și, după caz, prevederile referitoare la protecția patrimoniului și a mediului.
Ce este recomandat să verifici înainte de a începe o construcție?
Înainte de a investi timp și resurse în pregătirea unui proiect, este util să clarifici câteva aspecte esențiale:
– dacă investiția necesită autorizație de construire sau poate urma procedura notificării;
– dacă este necesar certificatul de urbanism și ce documente trebuie pregătite;
– dacă terenul sau construcția sunt supuse unor restricții urbanistice ori se află într-o zonă protejată;
– dacă proiectul respectă condițiile prevăzute de Noul Cod al Urbanismului;
– dacă documentația este completă înainte de depunerea dosarului.
O verificare realizată înainte de începerea demersurilor administrative reduce riscul întârzierilor, al costurilor suplimentare și al modificării ulterioare a proiectului.
Ai nevoie de sprijin înainte de a începe proiectul?
Indiferent dacă urmează să construiești o locuință, să extinzi o construcție existentă sau să realizezi alte lucrări, alegerea procedurii potrivite reprezintă unul dintre cei mai importanți pași.
Dacă ai nevoie de informații despre autorizația de construcție, notificare, certificatul de urbanism sau regularizarea unei construcții, contactează-ne la 0723 095 532. Analizăm proiectul tău, îți explicăm ce prevede Noul Cod al Urbanismului și te ajutăm să pregătești documentația necesară pentru desfășurarea investiției în condițiile legii.